Fachwerkhaus, Baudenkmal, Bauernhaus, Bauernhof, Reiterhof, Fachwerkhäuser, Baudenkmäler, Bauernhäuser, Bauernhöfe, Reiterhöfe in Baden-Württemberg

Eigentumswohnungen und der § 15 b EstG

Insbesondere unter Anbietern von Kapitalanlage-Eigentumswohnungen herrscht Verunsicherung, seit der Entwurf für den neuen Paragraf 15 b des Einkommensteuergesetzes bekannt wurde. Der neue Paragraf, der sich eigentlich gegen Fonds richtet, enthält auch einige Formulierungen, die den Verkauf von vermieteten Eigentumswohnungen betreffen können.

Der Entwurf zu Paragraf 15 b richtet sich gegen "Steuerstundungsmodelle", die dann vorliegen, "wenn ein Anbieter mittels eines vorgefertigten Konzepts Steuerpflichtigen die Möglichkeit bietet, zumindest in der Anfangsphase der Investition prognostizierte Verluste mit übrigen Einkünften verrechnen zu können". Die Verrechnung von Verlusten mit Gewinnen aus der gleichen oder auch aus anderen Einkunftsarten soll nur noch erlaubt sein, wenn diese Verluste bei höchstens zehn Prozent liegen.

"Da insbesondere bei denkmalgeschützten Immobilien und bei Objekten in Sanierungsgebieten die Verluste aufgrund der Abschreibungsregelungen in den Paragrafen 7h und 7i des Einkommensteuergesetzes stets höher sind als zehn Prozent, ist eine Verunsicherung bei Anlegern und Anbietern solcher Produkte zu beobachten", sagt Johannes-Peter Henningsen, Präsident des Immobilienverbandes Deutschland (IVD).

Diese Verunsicherung dürfte nach Auffassung des IVD jedoch in den meisten Fällen unbegründet sein. Schon der Paragraf 2b, an dessen Stelle die Neuregelung in Paragraf 15 b treten soll, richtete sich keineswegs nur gegen Fonds, sondern auch gegen so genannte "ähnliche Modelle". "Insofern ist die Regelung in Paragraf 15 b nichts Neues", stellt Henningsen klar.

Neu ist allerdings, dass dann, wenn ein Angebot als "modellhaft" angesehen wird, der Verlustausgleich sehr viel rascher untersagt wird als bisher. Nach dem Paragrafen 2b musste beim Vorliegen des "modellhaften" Angebotes zunächst geprüft werden, ob die Rendite nach Steuern mehr als doppelt so hoch ist wie die Rendite vor Steuern. "Wenn das nicht der Fall war und auch nicht mit Steuersparmöglichkeiten geworben wurde, dann war auch ein "modellhaftes" Angebot nicht vom Paragrafen 2b betroffen. Bei dem neuen Paragrafen 15 b greift das Verlustausgleichsverbot jedoch in dem Moment, in dem die Verlustquote zehn Prozent übersteigt", erklärt Hennigsen.

Seit Inkrafttreten des Paragrafen 2b im Jahre 1999 hätten die meisten der großen und verantwortungsvollen Anbieter von Kapitalanlage-Eigentumswohnungen jedoch schon reagiert und ihre Angebote so gestaltet, dass sie vom Finanzamt nicht als "modellhaft" betrachtet werden. Auch bei dem neuen Paragrafen 15 b gehe es vor allem darum, die "Modellhaftigkeit" beim Verkauf einer Kapitalanleger-Eigentumswohnung zu vermeiden.

"Es geht also alles um die Frage: Wann ist von einem "vorgefertigten Konzept" bzw. einem "Modell" auszugehen?", fasst Henningsen zusammen. "Vermutlich wird sich die Finanzverwaltung bei der Auslegung des Paragrafen 15b an die Auslegungen zu Paragraf 2b anlehnen. Seinerzeit wurde bestimmt, dass eine Modellhaftigkeit stets dann gegeben sei, wenn neben dem Verkauf der Wohnung mehrere Zusatzleistungen angeboten werden, die zu Werbungskosten führen. Wird dem Anleger beispielsweise eine zusätzliche Rechnung für eine Mietgarantie und für die Finanzierungsvermittlung gestellt, die er dann als Werbungskosten geltend macht, dann liegt eine "Modellhaftigkeit" vor", so Henningsen.

Nicht schädlich seien solche Zusatzleistungen nur dann, wenn sie "all inklusive" angeboten werden, also bereits im Kaufpreis für die Eigentumswohnung enthalten sind. Dies dürfte bei den meisten der großen Anbieter von denkmalgeschützten Immobilien der Fall sein.

Am sichersten sei der Anleger allerdings, wenn er - etwa über einen Makler - lediglich die "nackte" Eigentumswohnung ohne Zusatzleistungen wie Mietgarantien etc. erwerbe. "Dann greift der Paragraf 15 b mit Sicherheit nicht und Verluste können unbeschränkt mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden", sagt Henningsen.